Dom pod palmami? Tak, ale z głową!

Coraz więcej Polaków, w tym lekarzy, spełnia marzenie o własnym mieszkaniu lub willi w Hiszpanii. Kuszą słońce, klimat i styl życia, ale rynek nieruchomości w Andaluzji, Katalonii czy Walencji pełen jest prawnych pułapek. Podpowiadamy, na co uważać, by inwestycja nie zamieniła się w kosztowny problem.

W 2024 r. Polacy kupili blisko 4,2 tys. nieruchomości w Hiszpanii (31 proc. na rynku pierwotnym, a 69 proc. na rynku wtórnym), co stanowi wzrost o 36 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. W ten sposób zajęliśmy 9. miejsce pod względem liczby nieruchomości kupionych przez cudzoziemców w tym kraju. Tymczasem samo spełnienie wymogów prawa hiszpańskiego nie wystarczy, by stać się właścicielem uroczej willi w Alicante czy mieszkania w Barcelonie.

Każdy region rządzi się swoimi zasadami. Po drodze czyha też niejedna pułapka. Bardzo popularne w Hiszpanii są np. oferty sprzedaży domów razem z lokatorami albo samowoli budowlanych, czyli domów w całości lub części wybudowanych bez pozwolenia na budowę. Jak uniknąć niespodzianek i kupić nieruchomość tak, by cieszyć się urokami Hiszpanii, a nie przeklinać nieudany zakup?

Agent do zadań specjalnych

Najczęściej dom lub mieszkanie pomaga znaleźć hiszpańska agencja nieruchomości. Samodzielne poszukiwania oraz finalizacja zakupu są bardzo trudne. Trzeba znać język hiszpański (większość Hiszpanów nie mówi po angielsku, choć w agencjach pracują osoby anglojęzyczne) oraz dobrze orientować się w prawie i zwyczajach obowiązujących w danym regionie. Inne przepisy obowiązują np. w Katalonii, inne w Andaluzji czy Walencji. W internecie jest w czym wybierać – wiele agencji ma nawet swoje strony internetowe po polsku.

Monika Trojanowska-Rzymkiewicz, radca prawny specjalizująca się w nieruchomościach w Hiszpanii, ostrzega: – Agencja agencji nierówna. Ich celem jest najczęściej skuteczna sprzedaż, nie interesują się stanem prawnym nieruchomości. A takich z niejasną historią w Hiszpanii nie brakuje. Mogą więc narazić klienta na poważne problemy. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić opinie o agencji w internecie oraz zasięgnąć języka u osób, które z jej usług korzystały. Warto również sprawdzić, czy agent ma uprawnienia do wykonywania zawodu, czyli widnieje w rejestrze agentów nieruchomości jako API (oficjalne określenie agentów wpisanych do rejestru).

Mamy wtedy gwarancję, że w razie popełnienia błędu będziemy mogli dochodzić z OC agenta odszkodowania za szkody wyrządzone przy świadczeniu usług.

Ile kosztuje agent? Prowizję zazwyczaj płaci sprzedający. Ale nie jest to regułą. – Zdarza się, że agent zażąda wynagrodzenia, zwłaszcza gdy z klientem odwiedza wiele nieruchomości i przedstawia liczne oferty. Taka prowizja wynosi zazwyczaj do kilku procent wartości nieruchomości – wyjaśnia mec. Trojanowska-Rzymkiewicz.

Księga wieczysta to za mało

Znalezienie wymarzonego domu lub mieszkania to dopiero połowa sukcesu. W Polsce wystarczy zwykle sprawdzenie księgi wieczystej. W Hiszpanii sytuacja jest bardziej skomplikowana – wiele zależy od rodzaju nieruchomości oraz rynku (pierwotny czy wtórny). Zawiłości prawnych jest dużo. Trudno na odległość dać sobie z nimi radę. Warto więc wynająć prawnika, który zrobi to za nas. Nie tylko prześwietli nieruchomość, ale pomoże również później sfinalizować całą transakcję. Nie musi to być prawnik hiszpański. W Polsce jest już bardzo dużo kancelarii prawnych, które specjalizują się w tego rodzaju transakcjach.

– Najtrudniejsze do zakupu są domy na rynku wtórnym. W Hiszpanii wiele z nich powstało częściowo lub całkowicie bez pozwolenia na budowę. To efekt dawnych, niespójnych przepisów. Jeśli nie sprawdzimy dokładnie dokumentacji, możemy natknąć się na poważne problemy, np. urząd może wstrzymać remont, bo część domu okaże się samowolą budowlaną. A w skrajnych przypadkach może zarządzić rozbiórkę całego domu – mówi mec. Monika Trojanowska-Rzymkiewicz.

Oprócz księgi wieczystej potrzebne są również innego rodzaju dokumenty – ich lista różni się w zależności od regionu. Podstawowe z nich to:

• odpowiednik pozwolenia na użytkowanie,
• kataster,
• potwierdzenia uregulowania opłat za media (woda, prąd, śmieci),
• potwierdzenie uregulowania podatku od nieruchomości,
• świadectwo energetyczne (obowiązkowe przy akcie notarialnym).

– Bez pozwolenia na użytkowanie nie da się zakontraktować mediów – podkreśla mec. Trojanowska-Rzymkiewicz. W niektórych regionach Hiszpanii konieczne jest udokumentowanie, że pozwolenie to kiedyś zostało wydane. Jeśli kupujemy dom, należy również sprawdzić, czy budynek stoi zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku rynku pierwotnego trzeba dokładnie prześwietlić dewelopera i inwestycję: czy posiada pozwolenie na budowę, do kogo należy działka, czy deweloper widnieje w rejestrze, czy nie toczy się wobec niego postępowanie ani nie ogłoszono jego upadłości.

– Zawsze sprawdzam, czy deweloper posiada rachunek powierniczy. To gwarantuje, że w razie problemów klient odzyska pieniądze – mówi prawniczka.

Ostrzega przed ogłoszeniami o nieruchomościach z lokatorami. – Uwaga na ogłoszenia dotyczące nieruchomości sprzedawanych jako „nuda propiedad”. W takim przypadku kupujący nabywa wyłącznie własność formalną (nuda propiedad), natomiast sprzedający (najczęściej osoba starsza) zachowuje prawo do korzystania z nieruchomości (usufructo vitalicio) – często dożywotnio. Osoba taka ma prawo mieszkać w nieruchomości do śmierci. Cena bywa niższa, ale… lokatorzy zostają – podkreśla prawniczka.

Potrzebny numer NIE

Aby kupić dom w Hiszpanii jako obcokrajowiec, trzeba uzyskać numer NIE (Número de Identificación de Extranjero). Wniosek trzeba złożyć odpowiednio wcześnie, bo czas oczekiwania na numer to trzy do czterech tygodni (gdy składa się w konsulacie). Gdy wniosek składamy na posterunku hiszpańskiej policji, otrzymujemy go od ręki. Można też zlecić złożenie wniosku prawnikowi. Niezbędne jest też otwarcie konta bankowego w Hiszpanii, co jest potrzebne do płatności za nieruchomość i potencjalnego finansowania kredytem hipotecznym.

Nie tylko akt notarialny

Zanim podpisze się ostateczny akt notarialny, zawiera się po drodze jeszcze dwie inne umowy: rezerwacyjną oraz przedwstępną (Contrato de Arras na rynku wtórnym, Contrato privado de compraventa na rynku pierwotnym, odpowiednik polskiej umowy deweloperskiej). Oba rodzaje umów nie wymagają obecności notariusza.

– Po wyborze nieruchomości klient podpisuje umowę rezerwacyjną i wpłaca opłatę rezerwacyjną, zazwyczaj 3-6 tys. euro. Taka umowa zawiera zapis, że jeśli kupujący zrezygnuje, traci rezerwację. Kolejnym krokiem jest prywatna umowa kupna-sprzedaży (bez udziału notariusza). Zawiera wszystkie istotne warunki: harmonogram płatności, dane nieruchomości itd. Na rynku wtórnym wpłaca się wtedy zadatek, ok. 10 proc. I tak jak w Polsce: jeśli kupujący się wycofa – traci zadatek; jeśli sprzedający – zwraca go podwójnie – tłumaczy mecenas.

Umowy te można podpisać zdalnie, przy użyciu zwykłego podpisu elektronicznego. Akt notarialny musimy jednak podpisać w Hiszpanii: osobiście lub przez pełnomocnika. – Umowy mogą być dwujęzyczne (polsko-hiszpańskie), ale akt notarialny – tylko w języku hiszpańskim. Notariusz musi też upewnić się, że kupujący rozumie dokument. W przeciwnym razie wymagana jest obecność tłumacza – mówi mec. Trojanowska-Rzymkiewicz. Za notariusza płaci zgodnie z prawem sprzedający lub ten, kto wybiera notariusza – zazwyczaj kupujący. Koszt zależy od długości aktu, liczby stron, załączników i kopii. Można przyjąć orientacyjnie ok. 1 proc. wartości nieruchomości.

Uwaga na podatki

Kupując nieruchomość w Hiszpanii, trzeba zapłacić także podatki:

• rynek wtórny: podatek ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales),
• rynek pierwotny: VAT (zwykle 10 proc.) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.

Stawki różnią się w zależności od regionu Hiszpanii. Po zakupie należy zapłacić również podatek od nieruchomości (IBI), opłatę za wywóz śmieci, podatek dla nierezydentów – wynosi 19 proc. W sumie dodatkowe koszty związane z transakcją, takie jak opłaty notarialne, podatki i wpisy do rejestru nieruchomości, wynoszą 10-15 proc. wartości nieruchomości.

Po podpisaniu aktu notarialnego należy przekazać informację o zmianie właściciela nieruchomości do ksiąg wieczystych (Registro de la Propiedad). Od tego momentu płynie termin 30 dni na zapłacenie wszystkich podatków transferowych związanych z zakupem i załatwienie formalności związanych z rejestracją tytułu własności. W praktyce wszystkie te sprawy załatwia prawnik. Ostateczna rejestracja dokumentu może potrwać do dwóch miesięcy.

Alarm to konieczność

Zwykle po zakupie mieszkania (domu) wynajmuje się agencję, która nim zarządza. Ale taka agencja nie chroni przed dzikimi lokatorami, czyli ocupas, którzy są prawdziwą zmorą w Hiszpanii, bardzo trudno jest się ich pozbyć, gdy zamieszkają w kupionym przez nas domu lub mieszkaniu. Jest na to jednak prosta rada. – Moim klientom radzę, żeby założyli alarm w domu (mieszkaniu), bardzo często odstrasza on niechcianych lokatorów – radzi prawniczka.

Antonina Kryńska

Źródło: „Gazeta Lekarska” nr 7-8/2025