Trudniej uniknąć daniny od najmu

Małżonkowie lekarze wynajmujący wspólną nieruchomość zapłacą 12,5 proc. podatku dopiero po przekroczeniu progu 200 tys. zł. Do tego czasu właściwa będzie stawka 8,5 proc. Nie wszyscy pamiętają, że fiskus od niedawna wie też coraz więcej o najmie.

Jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego (czyli poza działalnością gospodarczą) za 2024 r. jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawkami 8,5 i 12,5 proc. (po przekroczeniu progu 100 tys. zł przychodu). Czas na rozliczenia podatnicy mają do 30 kwietnia 2025 r.

Fiskus udostępnia wstępnie przygotowany PIT-28 w usłudze Twój e-PIT. Jest on uzupełniony o kwoty ryczałtu, które właściciel nieruchomości wpłacił w ciągu roku do urzędu skarbowego. Ten, kto chce skorzystać z usługi Twój e-PIT, powinien wcześniej przejrzeć zeznanie, uzupełnić i zaakceptować (PIT-28 nie zostanie zaakceptowany automatycznie).

Korzystnie dla małżonków

Warto jednak pamiętać, że małżonkowie stosują od tego roku wyższą stawkę ryczałtu, 12,5 proc. przychodów z najmu, dopiero po przekroczeniu limitu 200 tys. zł i to bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich. Dzięki temu zapłacą niższy ryczałt. Co więcej, jak podkreśla Ministerstwo Finansów, limit 200 tys. zł ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.

Oczywiście, by móc skorzystać z tego korzystnego rozliczenia, trzeba mieć odpowiednio wysokie przychody, przekraczające ok. 8,3 tys. zł miesięcznie. Wprowadzona zmiana stawia osoby będące w związku małżeńskim w tej samej sytuacji, co osoby stanu wolnego. Likwiduje dotychczasowe zarzuty o nierówne traktowanie. Osobom niebędącym w związku małżeńskim przysługiwały bowiem dwa limity – po 100 tys. zł, a małżonkowie mieli dotychczas jeden limit – łącznie 100 tys. zł.

Przychodem z najmu jest, co do zasady, umówiony czynsz, który najemca płaci z tytułu najmu. Nie są przychodem opłaty ponoszone przez najemcę, takie jak np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, jeśli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Raportowanie

Właściciele wynajmujący nieruchomości przez internet muszą też mieć świadomość, że od lipca 2024 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące raportowania handlu oraz najmu przez internet. Nie zmieniają one sposobu opodatkowania ani nie wprowadzają dodatkowych kontroli. Jednak dzięki nim skarbówka szybciej zyska dane, kto nie płaci podatku od najmu. Pozna dane o rynku najmu nieruchomości zarówno krótkoterminowym, jak i długoterminowym.

Platformy takie jak Airbnb, Booking.com czy Your. Rentals przekażą dane osób, które za ich pośrednictwem udostępniają m.in. mieszkania na doby. Przepisy przewidują wyłączenie tylko dla podmiotów działających na większą skalę jak hotele, które mają powyżej 2 tys. transakcji rocznie. 31 stycznia upłynął termin, w którym operatorzy platform internetowych przekazali skarbówce pierwsze raporty na temat m.in. wynajmujących. Objęły one dane za 2023 i 2024 r.

Urzędnicy rozwiewają wątpliwości

Gdy lekarz wynajmuje zarówno mieszkanie będące jego odrębną własnością, jak też należące do majątku wspólnego, do rozliczenia najmu nieruchomości wspólnej z małżonką stosuje limit 200 tys. zł. Z kolei do rozliczenia własnej nieruchomości stosuje limit 100 tys. zł, ale przy obliczaniu progu 100 tys. zł uwzględnia też przychody z najmu wspólnej nieruchomości. Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 26 lutego 2024 r. (nr interpretacji 0112-KDIL2-2.4011.911.2023.2.AA).

Anna Wojda

Źródło: „Gazeta Lekarska” nr 4/2025