Ryczałt to jedyna forma rozliczania zysków z najmu

Lekarze mogą już przygotowywać PIT, w którym pokażą, ile w ubiegłym roku zarobili na wynajmie mieszkań. Opodatkowanie tej formy aktywności pewnie się nie zmieni. Będą natomiast inne nowości, i to już od przyszłego roku.

Rząd planuje bowiem reformę. Do końca pierwszego kwartału 2025 r. ma być gotowy projekt. Bez specjalnego numeru nie będzie można wynająć mieszkania ani nawet pokoju. Nowe przepisy mają wejść w życie w 2026 r., bo tego wymagają unijne regulacje.

W tej chwili trwają prace w Ministerstwie Sportu i Turystyki. Jesienią ubiegłego roku był etap wewnętrznych uzgodnień, w styczniu zaś zakończyły się wewnętrzne konsultacje. Temat uregulowania najmu krótkoterminowego wraca co jakiś czas, głównie za sprawą wypowiedzi minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, która regularnie przypomina o konieczności zajęcia się tym zagadnieniem.

Dużo wokół najmu dzieje się również w innych krajach, choćby Hiszpanii. Premier tego kraju za rosnące ceny nieruchomości obwinia zagranicznych inwestorów. Twierdzi, że zbyt wielu obcokrajowców kupujących nieruchomości traktuje je jako inwestycję, która ma się zwrócić, a nie miejsce dożycia. Dlatego zapowiada nowy podatek. Ma on wynosić 100 proc. Płacić mieliby go nabywcy domów z krajów spoza Unii Europejskiej, czyli m.in. z USA i Wielkiej Brytanii. Z kolei hiszpańska opozycyjna Partia Ludowa przedstawiła propozycje rozwiązania kryzysu mieszkaniowego, m.in. przez liberalizację rynku i obniżenie podatków.

Jakie zmiany przygotowuje rząd

Polski rząd również planuje zmiany, tym razem dotyczące najmu krótkoterminowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki deklaruje, że w pierwszym kwartale tego roku będzie gotowy projekt zmian. Przedstawiciele resortu uważają, że przepisy mogłyby zacząć obowiązywać od początku 2026 r. Zmiany są konieczne, bo 20 maja 2026 r. zaczyna obowiązywać unijne rozporządzenie dotyczące najmu i musimy dostosować do niego nasze regulacje. Co się zmieni?

Przede wszystkim to, że bez specjalnego numeru z centralnej ewidencji nie będzie można funkcjonować na portalach rezerwacyjnych. Wpis do ewidencji będzie musiała uzyskać każda osoba, która prowadzi krótkotrwałe zakwaterowanie w domu, mieszkaniu czy nawet pokoju. Nie wiadomo na razie, co będzie traktowane jako najem krótkoterminowy. Trwają ciągle dyskusje. Propozycja jest taka, by taki najem, który trwa poniżej 30 dni w stosunku do jednego klienta, był krótkoterminowy. Cel wprowadzanych zmian to nie tylko konieczność dostosowania polskich regulacji do unijnych, ale przy okazji ograniczenie szarej strefy.

Tylko jeden sposób

Jeśli zmiany proponowane przez Ministerstwo Sportu i Turystyki zaczną obowiązywać, konieczne będzie – gdy ktoś będzie chciał prowadzić najem krótkoterminowy i korzystać np. z usług Booking.com – zarejestrowanie się w ewidencji. Nie zmienią się natomiast zasady opodatkowania uzyskiwanych w ten sposób przychodów. Nadal będą opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym. Od 1 stycznia 2023 r. to jedyna forma rozliczania uzyskiwanych w ten sposób zysków. Dotyczy to również najmu długoterminowego.

Nie można już przychodów z najmu, jak było to możliwe do końca 2022 r., rozliczać według stawek ze skali podatkowej. Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym ma ten plus, że stawka podatku jest relatywnie niska. Nie można natomiast odliczać kosztów podatkowych. A to oznacza, że np. wydatki na remonty nie zmniejszą kwoty przychodu, od którego trzeba zapłacić podatek. Lekarz wynajmujący mieszkanie jest zobowiązany do stosowania z chwilą uzyskania pierwszego przychodu z najmu stawki ryczałtu w wysokości 8,5 proc. Obowiązuje ona do przychodów w wysokości 100 tys. zł rocznie, powyżej nadwyżki trzeba płacić 12,5 proc.

PIT za 2024 rok

Lekarze uzyskujący przychody z najmu nie muszą czekać do końca kwietnia z rozliczeniem (czas, by złożyć zeznanie podatkowe za 2024 r., mija 30 kwietnia 2025 r.). Nie muszą również czekać na rządowy program, który będzie rozliczał uzyskiwane przez podatników przychody od 15 lutego. Mogą już teraz złożyć PIT-28 (to odpowiedni formularz do rozliczenia najmu) za pośrednictwem usługi Twój e-PIT lub przez e-Deklaracje. Ze złożeniem PIT nie warto zwlekać zwłaszcza wtedy, gdy mamy nadpłatę podatku. Im szybciej rozliczymy się z urzędem skarbowym, tym szybciej otrzymamy zwrot.

Jak szybko otrzymamy pieniądze? Dużo zależy od sposobu i czasu, w którym złożymy roczne zeznanie. Urząd skarbowy ma określone maksymalne terminy, w których powinien przelać nadpłatę na konto podatnika. Najdłużej na zwrot trzeba czekać, jeśli zdecydujemy się złożyć deklarację w formie papierowej w urzędzie. Wtedy musimy się liczyć z możliwością oczekiwania nawet do trzech miesięcy.

Znacznie szybciej otrzymamy nadpłacony podatek, składając zeznanie w formie elektronicznej za pośrednictwem usługi Twój e-PIT lub przez e-Deklaracje. Urząd skarbowy ma wtedy 45 dni od złożenia zeznania na zwrot podatku. W jeszcze korzystniejszej sytuacji są posiadacze Karty Dużej Rodziny. Jeśli złożą zeznanie drogą elektroniczną, mogą skorzystać z przyspieszonego zwrotu nadpłaty. Otrzymają go w ciągu 30 dni. Złożenie PIT drogą elektroniczną jest więc jednym ze sposobów na przyspieszenie zwrotu podatku. Trzeba pamiętać również o tym, że im wcześniej prześlemy e-PIT, tym szybciej urząd skarbowy go rozliczy i dokona przelewu.

Będą kontrole

31 stycznia mija termin ważny dla klientów platform internetowych, m.in. Airbnb, Booking.com czy Your.Rentals. Do tego dnia mają one czas, by przekazać szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacje o najmie przez internet. Chodzi o najem na doby (przepisy przewidują wyłączenie tylko dla podmiotów działających na większą skalę, jak hotele, które mają powyżej 2 tys. transakcji rocznie).

Dla wynajmujących oznacza to, że być może będą musieli dopłacić podatek, mimo że zasady opodatkowania nie zmieniły się w tym czasie. Wszystko dlatego, że dzięki nowym informacjom skarbówka sprawdzi prawidłowość rozliczeń. Namierzy też właścicieli nieruchomości, którzy zarabiają na ich udostępnianiu przez internet, a nie rozliczają się z fiskusem. Dzięki nowym danym szybciej ustali, czy ktoś unika płacenia podatków. To powinno zmobilizować wynajmujących do wykazywania przychodów z najmu i rzetelnego rozliczenia.

Anna Wojda

Źródło: „Gazeta Lekarska” nr 2/2025